Patungan Beli Tanah 100 Juta Sama 2 Saudara, Atas Nama 1 Orang atau 3 Orang

nikmatullah – Patungan beli tanah 100 juta sama 2 saudara kelihatannya enak. Modal jadi ringan, 33 juta per orang sudah dapat tanah 100 meter di pinggiran. Tapi masalahnya hampir selalu muncul belakangan, bukan di awal. Waktu awal semua akur, 2 tahun kemudian ada yang butuh uang mendadak, ada yang mau bangun duluan, ada yang mau jual bagiannya. Di situlah pertanyaan muncul, suratnya atas nama siapa yang paling aman, 1 orang atau 3 orang.

Kalau salah ambil keputusan di awal, tanah 100 juta yang harusnya jadi aset keluarga bisa jadi sumber ribut bertahun-tahun. Apalagi kalau tanahnya masih Letter C atau belum sertifikat, nama di surat sangat menentukan siapa yang diakui sebagai pemilik di mata hukum.

1. Risiko kalau atas nama 1 orang saja

Paling sering patungan pakai nama 1 orang karena dianggap paling gampang dan murah. Cukup 1 orang yang tanda tangan di Letter C atau di AJB, biaya notaris lebih murah, dan urusan jual beli lebih cepat. Tapi risikonya besar.

• Risiko pertama, kalau yang namanya tercantum di surat tiba-tiba butuh uang dan menjual tanah tanpa sepengetahuan 2 saudaranya, secara hukum dia bisa. Karena di surat hanya nama dia yang tercatat sebagai pemilik. 2 saudara yang lain hanya punya bukti transfer atau kwitansi patungan, yang kekuatannya lemah di hadapan sertifikat atau AJB atas nama 1 orang. Banyak kasus kakak beradik sampai ke pengadilan karena ini.
• Risiko kedua, kalau yang atas nama meninggal dunia, tanah tersebut otomatis menjadi harta waris dari dia, bukan harta patungan. Istri dan anaknya berhak atas tanah itu, sementara 2 saudara yang patungan harus berurusan dengan ahli warisnya yang mungkin tidak tahu menahu soal patungan di awal. Urusannya jadi panjang dan butuh biaya lagi untuk balik nama waris.
• Risiko ketiga, kalau yang atas nama punya utang pribadi dan sampai disita, tanah patungan ikut tersita karena secara hukum itu milik dia. Kreditur tidak peduli uangnya patungan 3 orang, yang dilihat hanya nama di sertifikat.

Jadi atas nama 1 orang hanya aman kalau 3 saudara memang sangat percaya dan ada perjanjian tertulis yang kuat di notaris. Tanpa perjanjian tertulis, ini cara yang paling berisiko meskipun paling murah di awal.

2. Aman kalau atas nama 3 orang langsung

Cara kedua adalah langsung atas nama 3 orang di AJB atau di sertifikat dengan sistem kepemilikan bersama. Di sertifikat akan tertulis nama A, B, dan C masing-masing memiliki porsi sepertiga. Ini yang paling aman secara hukum untuk patungan keluarga.

Keuntungannya, tidak ada satu orang pun yang bisa menjual tanah tanpa tanda tangan 2 orang lainnya. Kalau mau dijual, harus 3 orang tanda tangan di hadapan notaris. Kalau ada yang mau menjual bagiannya saja, dia hanya bisa menjual porsi sepertiganya, bukan seluruh tanah. Jadi hak 2 saudara lainnya tetap aman.

Keuntungan lainnya, kalau ada yang meninggal, porsinya yang menjadi waris hanya sepertiga itu saja, bukan seluruh tanah. Jadi istri dan anaknya hanya mewarisi sepertiga, bukan 100 meter semuanya. Ini jauh lebih adil dan mencegah sengketa waris melebar.

Kekurangannya memang ada 2 hal. Pertama, biaya AJB dan balik nama jadi sedikit lebih mahal karena ada 3 nama yang harus dicek dan ditulis. Selisihnya biasanya 500 ribu sampai 1 juta dibanding atas nama 1 orang. Kedua, proses jualnya jadi lebih lama karena harus kumpulkan 3 orang untuk tanda tangan. Kalau ada 1 saudara yang tinggal di luar kota atau di luar negeri, harus pakai surat kuasa.

Tapi untuk tanah 100 juta patungan 3 orang, tambahan biaya 500 ribu sampai 1 juta itu sangat kecil dibanding risiko kehilangan 33 juta per orang kalau terjadi sengketa.

3. Jalan tengah yang dipakai banyak keluarga

Kalau mau tetap pakai nama 1 orang karena alasan biaya, minimal buat 3 dokumen pengaman.

• Dokumen pertama, surat pernyataan patungan bermaterai. Tulis jelas tanah seluas 100 meter di lokasi tertentu dibeli patungan 3 orang dengan rincian modal masing-masing 33 juta. Tulis juga bahwa nama yang tercantum di surat hanya sebagai perwakilan, bukan pemilik tunggal. Tanda tangan 3 orang plus 2 saksi, bisa ketua RT dan satu tetangga yang dituakan.
• Dokumen kedua, kwitansi terpisah. Setiap transfer uang patungan harus ada kwitansi yang menyebutkan untuk pembelian tanah di lokasi tertentu. Jangan transfer dengan keterangan kosong. Tulis di berita transfer “patungan tanah 100 meter di desa X”. Kwitansi dan bukti transfer ini simpan di 3 tempat, masing-masing saudara pegang fotokopinya.
• Dokumen ketiga, surat kuasa menjual tidak boleh diberikan. Sepakat dari awal bahwa yang atas nama tidak boleh menandatangani surat kuasa menjual kepada siapa pun tanpa persetujuan tertulis dari 2 saudara lainnya. Ini untuk mencegah tanah dijual diam-diam pakai kuasa.

Jalan tengah yang lebih kuat lagi adalah setelah AJB atas nama 1 orang selesai, langsung buat PPJB atau perjanjian pengikatan jual beli di notaris yang menyatakan bahwa tanah tersebut milik bersama 3 orang. Biaya PPJB sekitar 1 sampai 1,5 juta, tapi kekuatannya jauh lebih kuat daripada hanya surat bermaterai.

4. Langkah praktis biar tidak ribut 5 tahun ke depan

Sebelum patungan 100 juta, duduk bareng 3 saudara dan sepakati 4 hal ini dan tulis.

• Pertama, tujuan tanahnya untuk apa. Apakah untuk dijual lagi 2 tahun ke depan, untuk dibangun rumah 3 pintu, atau untuk disimpan sebagai investasi 5 tahun. Tujuan yang sama di awal mencegah ada yang tiba-tiba mau bangun duluan sementara 2 lainnya mau jual.
• Kedua, siapa yang pegang surat asli. Jangan dipegang oleh yang namanya tercantum saja. Surat asli sebaiknya disimpan di brankas keluarga atau dititipkan di orang tua atau di notaris. Masing-masing saudara pegang fotokopi legalisir.
• Ketiga, aturan kalau ada yang mau keluar patungan. Misal ada 1 saudara butuh uang mendadak dan mau jual porsinya, 2 saudara lainnya punya hak beli pertama dengan harga pasar. Tidak boleh langsung jual ke orang luar tanpa menawarkan ke saudara dulu. Tulis batas waktu penawaran, misal 30 hari.
• Keempat, biaya perawatan tanah. Tanah kosong harus dibabat rumputnya minimal 3 bulan sekali, harus bayar pajak Letter C atau PBB tiap tahun. Sepakati siapa yang urus dan biayanya patungan lagi atau diambil dari kas bersama. Banyak tanah patungan jadi sengketa hanya karena masalah biaya babat rumput 50 ribu yang tidak jelas siapa yang bayar.

Patungan beli tanah 100 juta sama 2 saudara memang bisa jadi awal punya aset bersama, tapi surat adalah kuncinya. Atas nama 3 orang langsung adalah yang paling aman meskipun biaya sedikit lebih mahal. Kalau terpaksa atas nama 1 orang, jangan hanya percaya omongan, harus ada surat pernyataan patungan, bukti transfer yang jelas, dan PPJB di notaris. Dengan begitu, 33 juta yang kamu keluarkan hari ini tidak akan hilang hanya karena masalah nama di surat.