nikmatullah – Banyak pemilik tanah merasa lokasinya sudah strategis, harganya sudah miring, tetapi setelah dipasang di marketplace selama enam bulan tidak ada satupun yang serius menanyakan. Bukan karena tanahnya jelek, melainkan karena cara menjualnya tidak memberikan gambaran yang membuat calon pembeli berani datang ke lokasi.
Foto dan deskripsi adalah pintu pertama. Jika pintunya tidak meyakinkan, pembeli tidak akan melangkah ke tahap survei. Berikut kesalahan yang paling sering membuat tanah sulit laku meskipun sudah diiklankan lama.
1. Foto Hanya Satu dan Diambil Dari Dalam Mobil
Kesalahan paling umum adalah hanya mengunggah satu foto yang diambil dari dalam mobil atau dari jarak jauh. Foto tersebut menampilkan semak tinggi, tidak ada patok, dan tidak ada gambaran jalan di depan. Calon pembeli tidak bisa membayangkan batas tanahnya di mana, lebar jalannya berapa, dan apakah mobil bisa masuk.
Foto yang baik untuk tanah minimal terdiri dari lima sudut. Pertama foto dari depan jalan menghadap ke bidang, sehingga terlihat lebar jalan dan kondisi jalan. Kedua foto dari dalam bidang menghadap ke jalan, sehingga terlihat akses keluar. Ketiga foto patok di empat sudut, meskipun patoknya hanya kayu, tetap difoto agar pembeli tahu batasnya. Keempat foto lingkungan sekitar kanan dan kiri, agar terlihat apakah sudah ada rumah atau masih kebun kosong. Kelima foto kondisi tanah dari dekat, apakah ada genangan, apakah ada pohon besar, dan apakah permukaannya rata.
Waktu pengambilan foto juga penting. Foto yang diambil jam 12 siang saat matahari di atas kepala membuat bayangan hilang dan tanah terlihat datar semua. Foto yang diambil jam 8 sampai 10 pagi memberikan bayangan yang menunjukkan kontur tanah. Jangan mengambil foto saat hujan karena tanah akan terlihat becek dan menakutkan pembeli.
2. Tidak Ada Ukuran Jelas, Hanya Tulis Luas
Deskripsi yang hanya menulis luas tanah 72 meter tanpa panjang dan lebar membuat pembeli menebak-nebak bentuknya. Tanah dengan luas 72 meter bisa berbentuk 6×12 yang ideal untuk rumah, bisa juga berbentuk 4×18 yang sangat memanjang dan sulit dibangun.
Pembeli yang serius pasti menanyakan panjang dan lebar. Jika tidak dicantumkan di awal, mereka akan malas bertanya dan memilih iklan lain yang lebih lengkap. Cantumkan ukuran dengan jelas misalnya 6 meter lebar depan, 12 meter panjang ke belakang. Jika bentuknya tidak beraturan, sebutkan lebar depan, lebar belakang, dan panjang sisi kiri dan kanan.
Tambahkan juga informasi lebar jalan di depan. Banyak penjual menulis akses mobil, padahal jalan depannya hanya muat satu motor. Tulis dengan jujur misalnya jalan cor lebar 4 meter, bisa simpangan dua motor dan satu mobil harus mengalah. Kejujuran seperti ini justru meningkatkan kepercayaan.
3. Deskripsi Terlalu Umum dan Copy Paste
Kalimat seperti dijual tanah strategis, dekat fasilitas umum, harga murah, cocok untuk investasi sudah terlalu sering dipakai. Calon pembeli sudah kebal dengan kalimat seperti itu. Mereka tidak mendapatkan informasi nyata yang membantu keputusan.
Deskripsi yang efektif menjawab pertanyaan yang ada di kepala pembeli. Pertama, status suratnya apa, SHM atau masih petok, atas nama siapa, dan apakah siap balik nama. Kedua, kondisi fisiknya bagaimana, apakah perlu urug, apakah sudah ada patok beton, apakah sudah ada listrik di depan. Ketiga, lingkungannya seperti apa, apakah tetangga sudah ada yang bangun, apakah ada warung, apakah ada masjid dalam jarak jalan kaki. Keempat, alasan dijual yang masuk akal, misalnya karena butuh modal usaha atau karena pindah kota, bukan hanya tulisan BU yang membuat pembeli curiga.
Hindari menulis dekat dengan semua fasilitas sekaligus. Jika ditulis dekat pasar, dekat sekolah, dekat tol, dekat rumah sakit, pembeli justru bingung lokasinya sebenarnya di mana. Pilih dua fasilitas terdekat yang paling relevan dan sebutkan jaraknya dengan perkiraan waktu tempuh jalan kaki atau motor, misalnya 3 menit jalan kaki ke masjid, 5 menit motor ke pasar pagi.
4. Tidak Ada Video Pendek dan Tidak Ada Titik Maps
Di tahun 2026, pembeli jarang mau survei tanpa melihat video terlebih dahulu. Foto saja tidak cukup untuk menunjukkan kondisi jalan yang bergelombang atau akses yang harus melewati gang kecil. Video berdurasi 30 sampai 60 detik yang diambil sambil berjalan kaki dari jalan utama menuju lokasi sangat membantu.
Video tidak perlu diedit bagus. Cukup rekam dengan HP sambil berjalan, sambil menyebutkan patokan seperti belok kiri setelah warung biru, jalan cor sampai ujung. Video seperti ini memberikan rasa aman bahwa penjual benar-benar menguasai lokasi dan tidak menjual tanah yang tidak jelas.
Selain video, banyak iklan tanah yang tidak mencantumkan titik koordinat atau link maps. Calon pembeli harus bertanya dulu baru diberi share lokasi. Ini menambah satu langkah yang membuat pembeli malas. Cantumkan link Google Maps di deskripsi dan pastikan titiknya benar-benar berada di atas bidang, bukan di jalan raya yang jauh dari lokasi.
5. Harga Tidak Konsisten dan Tidak Ada Simulasi Biaya Tambahan
Tanah yang dijual 6 bulan tidak laku sering kali memiliki harga yang berubah-ubah tanpa penjelasan. Minggu pertama 150 juta, minggu ketiga turun jadi 140 juta, bulan keempat naik lagi jadi 145 juta karena sudah ada patok. Perubahan harga yang tidak konsisten membuat pembeli curiga ada masalah.
Lebih baik tentukan satu harga yang sudah mempertimbangkan biaya tambahan. Jika harga 100 juta belum termasuk balik nama dan pajak, tulis dengan jelas harga 100 juta belum termasuk AJB dan balik nama sekitar 6 sampai 8 juta. Dengan begitu pembeli bisa menyiapkan dana total, bukan hanya harga tanahnya saja.
Jika memang ingin memberikan promo seperti gratis biaya balik nama, tulis dengan rinci gratis biaya balik nama sampai AJB, tidak termasuk pajak BPHTB dan PPh. Jangan menulis gratis semua biaya padahal masih ada pajak yang harus ditanggung pembeli. Kekecewaan karena merasa dibohongi akan membuat pembeli membatalkan transaksi bahkan setelah survei.
Tanah yang tidak laku selama 6 bulan biasanya bukan karena tanahnya tidak bagus, tetapi karena foto tidak memberikan gambaran batas, deskripsi tidak menjawab pertanyaan dasar, tidak ada video akses, tidak ada titik maps, dan harga tidak transparan. Perbaiki lima hal tersebut dengan foto 5 sudut, ukuran lengkap, deskripsi yang menjawab status surat dan kondisi fisik, video jalan kaki 60 detik, dan harga yang jujur termasuk simulasi biaya tambahan. Dengan begitu, iklan yang tadinya sepi akan mulai mendapatkan pertanyaan yang lebih serius dan peluang untuk survei menjadi jauh lebih besar.
