nikmatullah – Dalam kepercayaan umum, tanah tusuk sate sering dihindari. Posisinya berada tepat di ujung jalan, menghadap langsung ke jalan yang lurus ke arahnya. Banyak orang menganggap posisi ini kurang baik karena kendaraan yang melaju akan mengarah langsung ke depan rumah. Karena anggapan tersebut, harga tanah tusuk sate biasanya lebih murah beberapa persen dibandingkan tanah yang berada di posisi biasa.
Tetapi di lapangan, terutama untuk investor yang tujuannya membangun kontrakan atau kos, tanah tusuk sate justru menjadi incaran. Alasannya bukan karena mitos, melainkan karena keuntungan tanah tusuk sate itu banyak diantaranya alasan praktis yang berhubungan dengan akses, visibilitas, dan pembagian ruang.
1. Akses Masuk Lebih Mudah dan Tidak Berebut
Tanah tusuk sate berada di ujung jalan sehingga memiliki muka jalan yang lebih lebar secara visual. Kendaraan yang datang dari depan bisa langsung belok masuk tanpa harus manuver memutar. Berbeda dengan tanah yang berada di tengah deretan kavling yang harus berbagi akses dengan tetangga kiri dan kanan.
Untuk kontrakan, kemudahan akses ini sangat penting. Penghuni kontrakan biasanya membawa motor dan kadang mobil. Jika akses masuknya sempit atau harus melewati gang yang sudah penuh kendaraan tetangga, penghuni akan merasa tidak nyaman. Tanah tusuk sate memberikan ruang manuver yang lebih luas di depan. Bahkan bisa dibuat area parkir motor yang sedikit menjorok tanpa mengganggu jalan umum.
Selain itu, posisi di ujung jalan membuat sirkulasi udara lebih baik. Tidak ada bangunan yang menghalangi di depan, sehingga angin bisa masuk lebih bebas. Untuk kontrakan yang jumlah jendelanya terbatas, sirkulasi seperti ini membantu mengurangi rasa pengap.
2. Visibilitas Tinggi, Mudah Ditemukan Penyewa
Investor kontrakan membutuhkan satu hal yang sering dilupakan yaitu kemudahan ditemukan. Calon penyewa yang mencari kontrakan biasanya berkeliling dengan motor dan melihat plang kontrakan dikontrakkan. Tanah yang berada di tengah gang sering terlewat karena plangnya tidak terlihat dari jalan utama.
Tanah tusuk sate berada tepat di hadapan orang yang berjalan atau berkendara dari arah jalan. Plang yang dipasang di depan akan terlihat jelas dari jarak 20 sampai 30 meter. Bahkan tanpa plang, orang yang lewat akan langsung melihat bahwa di ujung jalan ada bangunan kontrakan.
Visibilitas ini menghemat biaya promosi. Investor tidak perlu memasang banyak penunjuk arah. Cukup satu plang besar di depan, sudah terlihat oleh semua orang yang lewat. Dalam jangka panjang, kontrakan di posisi tusuk sate lebih cepat terisi dibandingkan kontrakan yang berada di dalam gang buntu yang harus dicari dulu.
3. Mudah Dibagi Menjadi Dua atau Tiga Pintu
Bentuk tanah tusuk sate biasanya memiliki lebar depan yang sedikit lebih besar karena berada di pertemuan dua arah jalan atau di ujung pertigaan. Kelebihan lebar ini memberikan keleluasaan untuk membagi bangunan menjadi beberapa pintu.
Misalnya tanah dengan ukuran 6×12 meter di posisi biasa hanya cukup untuk satu rumah kontrakan dengan satu pintu masuk. Di posisi tusuk sate, dengan lebar yang sama, bagian depannya bisa dimanfaatkan untuk dua pintu yang menghadap ke dua sisi berbeda. Satu pintu menghadap ke jalan utama, satu pintu menghadap ke jalan samping. Dengan begitu, satu bidang tanah bisa menghasilkan dua pendapatan sewa.
Untuk investor kos, posisi ini juga menguntungkan karena bisa dibuat lorong di tengah dan kamar di kiri kanan. Pintu masuk kos bisa dibuat agak menjorok sehingga tidak langsung menghadap ke jalan yang ramai. Dari sisi keamanan, penghuni juga bisa melihat siapa yang datang dari depan karena pandangan tidak terhalang.
4. Harga Beli Lebih Miring, Nilai Sewa Tetap Sama
Karena banyak orang menghindari tanah tusuk sate, harganya biasanya ditekan 5 sampai 15 persen di bawah harga pasaran di lingkungan yang sama. Penjual tahu bahwa posisi ini kurang diminati untuk hunian pribadi, sehingga mereka memberikan diskon.
Bagi investor kontrakan, diskon ini adalah keuntungan. Biaya pembelian lebih rendah, tetapi harga sewa tidak ikut turun. Penyewa kontrakan tidak terlalu peduli dengan mitos tusuk sate. Mereka lebih peduli apakah airnya lancar, listriknya stabil, dan aksesnya mudah. Selama fasilitas tersebut terpenuhi, mereka tetap mau menyewa dengan harga yang sama seperti kontrakan di posisi biasa.
Selisih harga beli inilah yang membuat perhitungan return menjadi lebih cepat. Misal tanah biasa seharga 150 juta, tanah tusuk sate di lingkungan yang sama seharga 135 juta. Selisih 15 juta tersebut bisa digunakan untuk menambah satu kamar atau untuk biaya pemasangan pagar. Sementara pendapatan sewa per bulan tetap sama, misalnya 1,2 juta per pintu. Dengan modal awal yang lebih kecil, waktu balik modal menjadi lebih pendek.
5. Lebih Aman Dari Sengketa Batas
Satu masalah yang sering terjadi di kavling tengah adalah sengketa batas dengan tetangga kiri dan kanan. Patok bergeser sedikit saja bisa menimbulkan perdebatan panjang. Di tanah tusuk sate, satu sisi atau bahkan dua sisinya berbatasan dengan jalan, bukan dengan tetangga. Artinya potensi sengketa batas berkurang.
Batas yang berbatasan dengan jalan memiliki patokan yang lebih jelas yaitu tepi jalan itu sendiri. Tidak ada tetangga yang mengklaim bahwa patok bergeser ke lahannya. Hal ini memberikan rasa aman yang lebih besar bagi investor yang tidak tinggal di lokasi setiap hari.
Untuk memastikan, tetap lakukan pengukuran ulang dengan meteran dan pastikan patok beton terpasang di empat sudut. Foto patok tersebut dan simpan sebagai bukti. Jika satu sisi berbatasan dengan jalan, pastikan ada jarak antara patok dan badan jalan agar tidak terkena pelebaran jalan di kemudian hari.
Kesimpulannya, tanah tusuk sate yang sering dihindari untuk hunian pribadi justru memiliki keunggulan tersendiri untuk investasi kontrakan. Aksesnya lebih mudah, terlihat jelas dari jalan, mudah dibagi menjadi beberapa pintu, harganya lebih miring saat beli tetapi harga sewanya tetap sama, dan risiko sengketa batasnya lebih kecil. Selama investor fokus pada fungsi dan perhitungan, bukan pada anggapan umum, tanah dengan posisi seperti ini bisa menjadi bidang yang paling cepat memberikan hasil.
