nikmatullah – Banyak pekerja dengan gaji 3 sampai 5 juta sekarang mulai melirik tanah sebagai investasi pertama, karena harga rumah makin tinggi dan emas naik turun. Dua pilihan yang paling sering ditawarkan di Blitar dan sekitarnya adalah tanah sawah di pinggiran dengan harga 30 sampai 50 juta per 100 ru, dan tanah kavling kering siap bangun di dekat jalan desa dengan harga 35 sampai 80 juta per kavling 60 sampai 100 meter.
Sales biasanya bilang dua-duanya pasti cuan 5 tahun lagi. Tapi kenyataannya, sawah dan kavling kering punya karakter, risiko, dan biaya yang sangat beda. Salah pilih bisa bikin uang 30 juta nyangkut 5 tahun tidak bisa dijual, atau malah rugi karena tidak bisa dibangun.
Ini perbandingan jujur tanah sawah vs tanah kavling kering untuk horizon 5 tahun, dengan bahasa pekerja toko, bukan bahasa developer.
1. Fungsi dan aturan, ini yang paling penting
Tanah sawah di Indonesia termasuk Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan atau LP2B di banyak daerah. Artinya, secara aturan tidak semua sawah bisa langsung dibangun rumah atau kos. Kalau kamu beli sawah yang masih zona hijau, untuk mengubahnya menjadi zona kuning atau pekarangan untuk bangun butuh proses alih fungsi lahan yang panjang, butuh izin dari Dinas Pertanian dan ATR BPN, dan tidak selalu disetujui. Prosesnya bisa 6 bulan sampai 2 tahun, dengan biaya tambahan.
Banyak pembeli gaji kecil tergiur sawah murah 30 juta karena luas, tapi baru tahu setelah beli bahwa sawahnya tidak bisa dibalik nama menjadi SHM pekarangan, hanya bisa AJB sawah, dan tidak bisa diajukan KPR atau izin bangunan.
Tanah kavling kering biasanya sudah dalam zona pekarangan atau perumahan. Statusnya sudah SHM pekarangan atau sudah pecah kavling. Lebih mudah untuk balik nama, lebih mudah untuk bangun kos 3 pintu, dan lebih mudah untuk dijual lagi ke pembeli yang butuh rumah. Tapi harga per meternya biasanya 2 sampai 3 kali lebih mahal dari sawah.
Untuk 5 tahun ke depan, kalau tujuan kamu adalah bangun rumah sendiri, kos, atau jual cepat ke pembeli rumah pertama, kavling kering jauh lebih fleksibel. Kalau tujuan kamu adalah simpan tanah luas untuk jangka sangat panjang 10 tahun ke atas dan tidak butuh bangun dalam 5 tahun, sawah bisa jadi opsi dengan catatan kamu siap dengan proses zonanya.
2. Potensi cuan, dari mana naiknya?
Kenaikan harga tanah sawah biasanya lambat tapi stabil kalau lokasinya masih produktif. Cuan dari sawah ada dua sumber. Pertama, kenaikan harga tanahnya sendiri, biasanya 5 sampai 10 persen per tahun di pinggiran Blitar yang masih ada akses traktor dan irigasi bagus. Kedua, hasil sewa garap sawah 1 sampai 2 kali panen per tahun, sekitar 1 sampai 2 juta per 100 ru per tahun kalau disewakan ke petani, tergantung hasil padi. Tapi hasil sewa ini tidak besar dan butuh urus pengairan.
Kenaikan harga tanah kavling kering biasanya lebih cepat kalau lokasinya dekat dengan jalan yang baru dicor, dekat dengan sekolah, atau dekat dengan kawasan kos-kosan. Kenaikan 10 sampai 20 persen per tahun bisa terjadi di tahun pertama setelah jalan dicor, tapi setelah itu melambat. Cuan kavling kering bukan dari sewa sawah, tapi dari nilai jual kembali atau dari dibangun kos yang menghasilkan bulanan.
Contoh hitungan sederhana untuk 5 tahun.
Misal kamu beli sawah 100 ru 40 juta. Dalam 5 tahun dengan kenaikan 7 persen per tahun, harga jual sekitar 56 juta. Ditambah sewa 1,5 juta per tahun x 5 tahun = 7,5 juta. Total nilai sekitar 63,5 juta. Tapi potong biaya perawatan pematang, pajak, dan komisi jual 2,5 persen.
Misal kamu beli kavling kering 70 meter 50 juta. Dalam 5 tahun dengan kenaikan 10 persen per tahun, harga jual sekitar 80 juta. Kalau kamu bangun kos 2 pintu modal 80 juta, kos bisa hasilkan 700 ribu per pintu x 2 = 1,4 juta per bulan, atau 16,8 juta per tahun. Dalam 3 tahun setelah jadi, sudah balik modal bangunan. Tapi kamu butuh modal tambahan untuk bangun.
Jadi untuk cuan murni tanah tanpa bangun, sawah lebih murah di awal tapi naik pelan dan susah jual cepat. Kavling kering lebih mahal di awal tapi lebih mudah jual dan lebih mudah produktif jadi kos.
3. Risiko dan biaya tersembunyi
Tanah sawah punya risiko banjir dan kekeringan. Kalau irigasi tidak lancar, hasil panen turun dan penyewa tidak mau perpanjang. Sawah juga rawan sengketa batas karena patok sawah sering geser setelah panen. Biaya tersembunyi sawah adalah urus patok ulang, pajak sawah, dan biaya alih fungsi kalau mau bangun.
Tanah kavling kering punya risiko tanah urug. Banyak kavling murah ternyata tanah urugan sampah atau tanah sawah yang baru diurug 1 meter. Kalau langsung bangun tanpa pemadatan, rumah bisa retak dalam 2 tahun. Risiko lain adalah kavling bodong, surat masih induk belum pecah, atau akses jalan masih numpang tanah orang lain. Biaya tersembunyi kavling kering adalah biaya pemadatan tanah, biaya urug tambahan, biaya pecah SHM, dan biaya IMB atau PBG sekarang.
Cara cek sebelum beli untuk dua jenis.
Untuk sawah, tanya ke balai desa apakah sawah itu masuk LP2B atau tidak, cek peta zona di kantor ATR BPN, dan cek apakah ada saluran irigasi primer yang jelas. Jangan beli sawah yang aksesnya hanya lewat pematang orang lain tanpa jalan resmi.
Untuk kavling kering, cek SHM di BPN online, cek apakah sudah pecah per kavling atau masih satu SHM induk atas nama developer. Cek fisik apakah tanah sudah padat minimal 1 tahun, apakah ada saluran air hujan, dan apakah jalan kavling sudah dicor minimal 3 meter, bukan jalan tanah.
4. Mana yang lebih cocok untuk gaji 3 juta?
Kalau kamu punya uang 30 sampai 50 juta hasil nabung 3 tahun dan tidak ada modal lagi untuk bangun dalam 5 tahun, tanah sawah bisa jadi tempat parkir uang yang luas tapi kamu harus siap mental bahwa uang itu tidak likuid. Jual sawah butuh waktu 3 sampai 12 bulan cari pembeli yang memang cari sawah.
Kalau kamu punya uang 50 juta plus rencana nabung lagi 500 ribu sampai 1 juta per bulan untuk bangun kos kecil pelan-pelan, kavling kering lebih cocok. Karena dalam 5 tahun kamu bisa punya aset yang menghasilkan bulanan, bukan hanya menunggu harga naik. Kos 3 pintu di tanah 60 meter di pinggiran Blitar dengan sewa 500 sampai 700 ribu per pintu bisa jadi tambahan gaji yang lumayan.
Banyak pekerja toko akhirnya pilih jalan tengah. Beli kavling kering kecil dulu 60 meter, bukan sawah luas. Alasannya sederhana, kavling kecil bisa dibangun bertahap. Tahun pertama pondasi, tahun kedua dinding, tahun ketiga atap. Sawah luas tidak bisa dibangun bertahap kalau zonanya masih hijau.
5. Strategi aman untuk 5 tahun ke depan
1. Jangan beli karena FOMO atau karena tetangga beli. Datang langsung ke lokasi 3 kali, pagi, siang, dan saat hujan. Lihat apakah banjir, apakah akses becek, apakah ada listrik.
2. Hitung total biaya, bukan hanya harga tanah. Tanah sawah 40 juta plus biaya patok, pajak, dan komisi jual bisa jadi 44 juta. Kavling kering 50 juta plus pecah SHM 3 juta, urug 5 juta, dan PBG 2 juta bisa jadi 60 juta.
3. Simpan dana darurat dulu sebelum beli tanah. Jangan pakai semua tabungan untuk DP tanah sampai kosong. Sisakan minimal 3 bulan pengeluaran. Tanah tidak bisa dijual dalam 3 hari saat butuh uang rumah sakit.
4. Beli dengan surat yang jelas dan balik nama langsung. Jangan tunda balik nama karena alasan hemat biaya. Kasus tanah dijual dua kali sering terjadi karena pembeli pertama hanya pegang kuitansi.
Untuk horizon 5 tahun, tidak ada jawaban mutlak mana yang lebih cuan. Kalau tujuan kamu simpan uang luas dan sabar 10 tahun, sawah produktif yang zona kuning bisa jadi murah dan cuan pelan. Kalau tujuan kamu punya rumah pertama atau kos yang menghasilkan dalam 5 tahun, kavling kering siap bangun dengan SHM pekarangan dan jalan cor lebih realistis.
Pilih yang sesuai dengan rencana hidup 5 tahun kamu, bukan yang paling murah di brosur. Tanah yang bisa kamu pakai dan jual lagi dengan mudah sering kali lebih cuan daripada tanah luas yang murah tapi nyangkut tidak bisa dibangun.
