nikmatullah- Rumah second murah harga 150 sampai 300 juta di Blitar dan pinggiran banyak ditawarkan dengan kata siap huni. Foto terlihat rapi karena baru dicat putih. Tapi setelah akad dan hujan pertama di bulan November, baru ketahuan atap bocor di kamar, tembok rembes, dan retak rambut di mana-mana. Biaya perbaikan bisa habis 10 sampai 25 juta lagi.
Untuk pekerja dengan gaji 3 sampai 5 juta yang nabung bertahun-tahun, salah beli rumah second murah bisa bikin tabungan habis untuk renovasi. Padahal bocor dan retak bisa dicek dalam 30 menit di lokasi kalau tahu caranya. Tidak perlu jadi tukang, cukup bawa HP, senter kecil, dan air mineral.
Ini cara cek rumah bocor dan retak yang dipakai mandor bangunan saat survei rumah second, dibuat versi pekerja toko biar mudah praktik
1. Datang 2 kali, saat terang dan saat hujan atau simulasi hujan
Banyak pembeli hanya datang siang terang jam 11 siang. Saat itu semua terlihat kering. Bocor tidak terlihat saat terang.
Usahakan datang 2 kali. Pertama jam 10 sampai 12 siang saat terang untuk cek retak. Kedua saat hujan atau minta izin pemilik untuk simulasi siram air.
Kalau tidak bisa tunggu hujan, bawa 2 botol air mineral 1,5 liter. Siram di talang dan di atas genteng yang dicurigai, lalu lihat dari dalam apakah ada tetesan dalam 5 menit. Cara sederhana ini sering dipakai untuk cek dak beton yang katanya tidak bocor.
Jangan beli rumah second murah kalau pemilik tidak mengizinkan cek saat hujan atau siram air. Biasanya ada yang disembunyikan.
2. Cek plafon, ini peta bocor paling jujur
Plafon tidak bisa bohong. Cat tembok bisa baru, tapi plafon biasanya tidak dicat ulang total.
Masuk ke setiap kamar, matikan lampu, nyalakan senter HP dan arahkan ke plafon.
Cari tanda ini:
– Noda coklat kekuningan bentuk bulat atau tidak beraturan, itu bekas bocor lama
– Cat plafon menggelembung atau mengelupas
– Ada tambalan plafon baru yang warnanya beda, biasanya menutup bekas bocor
– Jamur hitam di sudut plafon dekat tembok
Cek juga plafon kamar mandi. Kalau ada bercak hitam luas, berarti sirkulasi buruk dan atap di atasnya sering lembab.
Tanya pemilik, kapan terakhir bocor dan bagian mana yang pernah bocor. Kalau jawabannya tidak pernah bocor sama sekali padahal plafon ada noda coklat, itu tanda tidak jujur.
3. Cek tembok luar dan dalam, bedakan retak rambut dan retak struktur
Tidak semua retak bahaya. Ada retak yang hanya kosmetik dan ada retak yang tanda pondasi bermasalah.
Retak rambut, lebarnya kurang dari 1 mm seperti rambut, arahnya tidak beraturan, biasanya hanya di acian. Ini umum di rumah second umur 5 tahun ke atas. Penyebabnya acian terlalu tebal atau cat murah. Biaya perbaikan murah, cukup plamir ulang.
Retak struktur, lebarnya lebih dari 2 mm, bisa masuk kuku, arahnya vertikal lurus dari atas ke bawah atau diagonal dari sudut jendela dan pintu. Kalau retak tembus sampai luar, dan pintu jadi susah ditutup, ini tanda penurunan pondasi atau tanah urug belum padat. Ini mahal perbaikannya, bisa 15 sampai 30 juta.
Cara cek cepat:
– Bawa penggaris kecil, ukur lebar retak. Foto dengan koin di samping retak sebagai pembanding
– Cek di sekitar kusen jendela dan pintu. Kalau retak diagonal dari sudut kusen, itu tanda pergerakan
– Cek tembok luar bagian belakang rumah yang jarang dicat baru. Biasanya retak asli masih terlihat di sana
– Tekan tembok yang retak dengan tangan. Kalau terasa kopong atau berdebu banyak, acian sudah lepas dari bata
Jangan beli rumah dengan retak struktur di 3 titik atau lebih, apalagi kalau retaknya melebar sampai ke sloof bawah.
4. Cek atap, talang, dan dak beton
Naik ke atap kalau bisa, atau minta foto dari atas. Untuk rumah second murah, 70 persen bocor berasal dari 3 titik ini.
– Genteng geser atau pecah: lihat dari bawah, kalau ada cahaya masuk dari sela genteng saat siang, itu titik bocor saat hujan deras
– Talang karat dan mampet: talang seng yang karat bolong atau talang cor yang penuh lumut biasanya bikin air balik masuk ke tembok. Siram air ke talang, lihat apakah air mengalir lancar ke pipa pembuangan atau menggenang
– Dak beton: dak yang katanya anti bocor tapi tidak ada kemiringan dan tidak ada waterproofing akan retak rambut. Cek dak apakah ada genangan air atau lumut tebal. Lumut tebal tanda sering tergenang
– Sambungan atap lama dan baru: rumah second yang pernah renovasi dapur biasanya ada sambungan atap yang beda tinggi. Sambungan ini paling sering bocor
Biaya perbaikan dak bocor 1 titik bisa 2 sampai 5 juta tergantung luas. Kalau dak bocor di 3 titik, tawar harga rumah turun sesuai biaya perbaikan.
5. Cek bau lembab dan jamur di dalam lemari dan bawah wastafel
Masuk ke rumah second yang baru dicat, kamu tidak akan lihat rembes. Tapi bau tidak bisa ditutupi cat.
– Buka lemari yang menempel di tembok luar, cium apakah ada bau apek lembab
– Cek bawah wastafel dapur dan kamar mandi, lihat apakah ada bekas air menggenang atau kayu lapuk
– Cek sudut bawah tembok dekat lantai. Kalau cat bawah mengelupas atau ada garis putih seperti garam, itu tanda air naik dari bawah karena tidak ada trasram atau waterproofing pondasi
Bau lembab terus menerus tidak sehat untuk anak kecil dan bikin cat baru cepat mengelupas lagi dalam 3 bulan.
6. Cek sekitar rumah, tanah dan got
Rumah murah bocor sering bukan karena atap, tapi karena lingkungan.
– Lihat got depan rumah. Kalau got mampet dan lebih tinggi dari lantai rumah, saat hujan deras air got bisa masuk ke rumah
– Lihat tanah sekitar. Kalau tanah urug baru dan rumah tetangga lebih tinggi 50 cm, air hujan tetangga akan lari ke rumah kamu
– Lihat jarak atap tetangga dengan atap kamu. Kalau mepet tanpa talang, air dari atap tetangga akan jatuh ke tembok kamu dan bikin rembes
7. Daftar pertanyaan wajib sebelum bayar DP
Jangan malu tanya, ini uang tabungan bertahun-tahun.
– Umur rumah berapa tahun dan kapan terakhir renovasi atap?
– Bagian mana yang pernah bocor dan bagaimana perbaikannya?
– Apakah pernah banjir masuk rumah? Setinggi apa?
– Air dari mana, sumur atau PDAM, dan apakah pernah kering saat kemarau?
– Surat SHM sudah pecah dan atas nama siapa? Apakah ada sengketa batas dengan tetangga?
Minta semua jawaban dicatat di kuitansi atau perjanjian jual beli sederhana, bukan hanya janji lisan.
Hitungan kasar biar tidak rugi
Kalau kamu cek dan ketemu 2 titik bocor plafon dan 1 retak rambut, kamu bisa hitung.
Perbaikan plafon 1 kamar 1,5 juta x 2 = 3 juta
Plamir dan cat ulang retak rambut 1 rumah = 2,5 juta
Bersihkan talang dan waterproofing dak 1 titik = 2 juta
Total sekitar 7,5 juta. Jadi kalau harga rumah second 200 juta, kamu bisa nego jadi 192 juta dengan alasan biaya perbaikan yang sudah kamu foto.
Jangan langsung bayar DP 10 juta saat pertama lihat. Beri waktu 2 hari untuk pikir dan datang lagi dengan teman yang paham bangunan.
Rumah second murah tetap bisa jadi rumah bagus kalau kamu teliti 30 menit. Cat baru bisa menipu mata, tapi plafon, bau lembab, talang, dan retak di sudut jendela tidak bisa ditutupi lama. Lebih baik kelihatan cerewet saat cek daripada habis 20 juta setelah akad untuk betulkan bocor yang sebenarnya sudah ada dari awal.
