nikmatullah- Di iklan, hampir semua tanah terlihat strategis. Dekat jalan utama, dekat pusat kota, harga naik. Tapi di lapangan, tidak semua tanah yang terlihat strategis itu mudah dijual kembali. Banyak pembeli baru menyadari masalahnya setelah transaksi selesai, saat mereka mencoba menawarkan kembali dan tidak ada yang berminat meski sudah memberi harga miring.
Kesulitan menjual kembali biasanya bukan karena lokasinya jauh, tetapi karena ada kondisi kecil yang membuat pembeli berikutnya ragu. Berikut lima ciri yang paling sering membuat tanah menjadi sulit laku.
1. Akses Masuknya Tidak Jelas Secara Fisik
Ini penyebab nomor satu. Di peta, tanah tersebut memang berada di pinggir jalan besar. Tetapi saat didatangi, jalan masuk menuju bidangnya hanya berupa jalan tanah selebar satu motor, melewati tanah orang lain, dan tidak ada dalam sertifikat sebagai jalan umum.
Pembeli berikutnya pasti menanyakan hal yang sama. Apakah mobil bisa masuk tanpa harus meminta izin tetangga, apakah jalannya sudah dicor, apakah lebarnya cukup untuk simpangan, dan apakah status jalan tersebut sudah tercatat sebagai akses umum atau masih numpang lewat.
Jika jawabannya tidak jelas, pembeli akan mundur. Tidak ada orang yang mau membeli bidang yang setiap hari harus khawatir aksesnya ditutup. Tanah dengan ciri seperti ini biasanya hanya menarik jika harganya jauh di bawah pasaran, dan itupun pembelinya terbatas.
Cara mengeceknya sederhana. Datang langsung ke lokasi dan lihat kondisi jalan di depan bidang pada jam sibuk. Coba masuk dengan mobil. Perhatikan apakah ada patok jalan dan apakah ada tiang listrik di depan. Jika tiang listrik saja belum masuk, artinya area tersebut belum dianggap sebagai lingkungan siap huni.
2. Permukaan Tanah Jauh Lebih Rendah Dari Jalan
Tanah yang posisinya lebih rendah dari permukaan jalan terlihat tidak masalah di foto. Di lapangan, selisih tinggi ini menimbulkan biaya besar yang tidak terlihat di awal.
Jika selisihnya hanya sepuluh sentimeter, masih bisa diatasi. Jika selisihnya sudah tiga puluh sampai lima puluh sentimeter, biaya pengurukan bisa mencapai dua puluh hingga tiga puluh persen dari harga tanah itu sendiri. Belum termasuk biaya pemadatan dan pembuatan talud agar tanah urugan tidak longsor saat hujan.
Pembeli berikutnya pasti menghitung biaya ini. Mereka akan mengurangi penawaran sebesar biaya urug yang harus mereka keluarkan. Akibatnya, harga jual kembali terlihat tinggi di atas kertas, tetapi setelah dikurangi biaya urug, keuntungannya habis.
Untuk mengeceknya, bawa meteran dan ukur perbedaan tinggi antara permukaan jalan dan permukaan tanah. Jika sudah lebih dari satu bata atau sekitar dua puluh sentimeter, masukkan biaya urug ke dalam perhitungan sejak awal.
3. Bentuk Bidang Tidak Beraturan dan Patok Tidak Jelas
Tanah yang ideal untuk dibangun adalah tanah dengan bentuk persegi atau persegi panjang yang proporsional. Tanah dengan bentuk segitiga lancip, bentuk memanjang seperti selang dengan lebar hanya tiga meter, atau bentuk huruf L yang sempit di tengah akan sulit dimanfaatkan.
Pemilik mungkin berpikir bentuk tidak masalah karena luasnya tetap sama. Bagi pembeli yang ingin membangun rumah, bentuk menentukan apakah rumah bisa dibangun dengan sirkulasi yang baik, apakah ada sisa lahan untuk carport, dan apakah denah bisa dibuat efisien.
Masalah lain yang sering muncul bersamaan adalah patok batas yang tidak terlihat. Jika patok tidak ada, pembeli harus mengeluarkan biaya ukur ulang dan harus meminta persetujuan tetangga kiri dan kanan. Jika salah satu tetangga tidak setuju dengan batas yang lama, prosesnya bisa berhenti berbulan-bulan.
Sebelum membeli, minta penjual menunjukkan empat patok di empat sudut. Ukur panjang dan lebar dengan meteran dan cocokkan dengan angka yang ada di sertifikat. Jika patok tidak ada, jadikan biaya pengukuran ulang dan pemasangan patok beton sebagai bagian dari negosiasi harga.
4. Berada di Titik Rawan Yang Tidak Terlihat Saat Kunjungan Pertama
Ada beberapa posisi tanah yang terlihat strategis karena berada di pinggir jalan, tetapi ternyata berada di titik yang rawan.
Contohnya tanah yang berada tepat di tikungan tajam. Dari segi lalu lintas, keluar masuk kendaraan menjadi berbahaya karena harus memotong arus dari dua arah. Contoh lain adalah tanah yang berada di bawah area pembuangan air dari perumahan di atasnya, sehingga saat hujan deras, air mengalir dan menggenang di tengah bidang.
Ada juga tanah yang berada terlalu dekat dengan sumber bau seperti kandang besar, tempat pembuangan sementara, atau selokan besar yang tidak tertutup. Pada kunjungan siang hari mungkin tidak terasa, tetapi pada sore hari saat angin berubah arah, baunya akan terasa.
Ciri seperti ini tidak akan terlihat jika hanya datang sekali pada jam sepuluh pagi saat cuaca cerah. Datanglah dua kali, pagi dan sore, dan jika memungkinkan, saat hujan. Tanyakan kepada warga sekitar apakah area tersebut pernah tergenang dan berapa lama genangannya bertahan.
5. Status Legal Terlihat Lengkap Tetapi Ada Jeda Kepemilikan
Sertifikat Hak Milik memang menjadi bukti utama, tetapi ada kasus di mana sertifikat ada, namun riwayat perpindahan kepemilikannya terputus. Misalnya bidang tersebut sebelumnya adalah girik atas nama A, kemudian dijual kepada B tanpa bukti tertulis yang jelas, kemudian B menjual kepada C yang sekarang menjadi penjual. Ketika ditelusuri, nama B tidak pernah tercatat dalam arsip desa.
Kondisi seperti ini membuat proses balik nama menjadi berisiko. Kantor pertanahan akan meminta kelengkapan bukti perpindahan, dan jika bukti tidak lengkap, proses bisa tertunda atau bahkan ditolak. Pembeli berikutnya yang lebih teliti akan meminta riwayat yang lengkap. Jika tidak bisa ditunjukkan, mereka akan memilih bidang lain yang riwayatnya lebih jelas, meskipun harganya sedikit lebih mahal.
Cara menghindari ciri ini adalah dengan meminta penjual menunjukkan urutan kepemilikan dari awal hingga saat ini. Cocokkan nama di sertifikat dengan identitas penjual. Jika penjual adalah kuasa, minta surat kuasa yang jelas dan masih berlaku. Jika bidang masih petok, pastikan setiap perpindahan memiliki kuitansi atau surat jual beli yang saling terhubung.
Tanah yang terlihat strategis di iklan belum tentu mudah dijual kembali. Kemudahan menjual kembali ditentukan oleh akses yang jelas, permukaan yang sejajar dengan jalan, bentuk yang proporsional, posisi yang tidak rawan, dan riwayat kepemilikan yang tidak terputus. Jika lima hal ini sudah diperiksa sejak awal, bidang yang dibeli tidak hanya terlihat strategis di atas kertas, tetapi juga benar-benar diminati oleh pembeli berikutnya tanpa harus menurunkan harga secara drastis.
