nikmatullah.com – Membeli tanah merupakan salah satu investasi yang paling diminati oleh masyarakat karena nilainya yang cenderung meningkat dari waktu ke waktu. Namun, di balik potensi keuntungan yang besar, terdapat risiko yang tidak boleh diabaikan, yaitu sengketa tanah. Tanah sengketa dapat menimbulkan kerugian finansial yang besar, proses hukum yang panjang, serta stres yang berkepanjangan bagi pembeli. Oleh karena itu, kemampuan untuk mengenali tanda-tanda tanah yang berpotensi sengketa menjadi keterampilan yang sangat penting bagi calon pembeli, terutama bagi pembeli pemula yang baru pertama kali melakukan transaksi tanah.
Tanah sengketa biasanya terjadi karena adanya tumpang tindih kepemilikan, dokumen yang tidak jelas, atau adanya klaim dari pihak lain yang merasa memiliki hak atas tanah tersebut. Sengketa dapat muncul antara ahli waris, antara penjual dengan tetangga batas tanah, atau antara pemilik dengan pihak yang mengklaim memiliki girik atau letter C lama. Dengan memahami tanda-tanda tanah sengketa sejak awal, pembeli dapat menghindari kerugian dan memastikan bahwa investasi yang dilakukan aman secara hukum. Adapun tanda tanah sengketa yang harus dihindari dan perlu diwaspadai sebelum melakukan pembelian.
1. Sertifikat Tidak Asli atau Status Kepemilikan Tidak Jelas
Tanda pertama tanah sengketa yang paling mudah dikenali adalah sertifikat yang tidak asli atau status kepemilikan yang tidak jelas. Sertifikat hak milik yang asli harus terdaftar di Badan Pertanahan Nasional dan memiliki nomor hak, nomor surat ukur, serta cap dan tanda tangan pejabat yang berwenang. Jika penjual hanya menunjukkan fotokopi sertifikat, sertifikat yang sudah lusuh tanpa kejelasan, atau hanya menunjukkan bukti berupa girik, letter C, atau surat keterangan desa tanpa sertifikat resmi, maka pembeli perlu berhati-hati.
Tanah yang masih berupa girik atau letter C memiliki risiko sengketa yang lebih tinggi karena bukti kepemilikan tersebut belum memiliki kekuatan hukum yang kuat seperti sertifikat hak milik. Girik dapat diklaim oleh beberapa pihak, terutama jika tanah tersebut merupakan tanah warisan yang belum dibagi. Pastikan untuk meminta penjual menunjukkan sertifikat asli dan lakukan pengecekan ke kantor pertanahan setempat untuk memastikan bahwa sertifikat tersebut benar-benar terdaftar atas nama penjual dan tidak sedang dalam sengketa atau diblokir.
Jika penjual beralasan bahwa sertifikat masih di bank karena menjadi jaminan utang, mintalah bukti surat keterangan dari bank dan pastikan proses jual beli dilakukan dengan pendampingan notaris atau pejabat pembuat akta tanah yang resmi. Jangan pernah melakukan transaksi hanya berdasarkan kepercayaan tanpa memeriksa keaslian dokumen.
2. Tidak Ada Patok Batas Tanah yang Jelas
Tanda kedua tanah sengketa adalah tidak adanya patok batas tanah yang jelas. Tanah yang aman harus memiliki batas yang tegas berupa patok beton, pagar, atau tanda alam yang disepakati dengan pemilik tanah di sekitarnya. Jika tanah yang akan dibeli tidak memiliki patok batas, atau batasnya hanya berupa perkiraan lisan, maka potensi sengketa dengan tetangga batas sangat besar.
Sengketa batas tanah merupakan jenis sengketa yang paling sering terjadi. Tetangga dapat mengklaim bahwa sebagian tanah yang dijual sebenarnya miliknya, atau sebaliknya. Oleh karena itu, sebelum membeli, lakukan pengukuran ulang bersama dengan penjual, pemilik tanah di sekitar, dan perangkat desa. Buat berita acara pengukuran yang ditandatangani oleh semua pihak yang berbatasan langsung dengan tanah tersebut.
Jika penjual tidak dapat menunjukkan batas dengan jelas atau menolak untuk melakukan pengukuran bersama, maka hal tersebut menjadi tanda bahaya yang harus dihindari. Tanah tanpa batas yang jelas akan sulit untuk dimanfaatkan, sulit untuk dibangun, dan sulit untuk dijual kembali di masa depan.
3. Harga Jauh di Bawah Harga Pasar
Tanda ketiga yang sering luput dari perhatian adalah harga tanah yang jauh di bawah harga pasar di wilayah tersebut. Jika harga tanah di sekitar lokasi berkisar Rp500.000 per meter persegi, namun tanah yang ditawarkan hanya Rp150.000 per meter persegi, maka pembeli perlu curiga. Harga yang terlalu murah sering kali menjadi indikasi bahwa tanah tersebut memiliki masalah hukum, sedang dalam sengketa, atau memiliki riwayat yang tidak jelas.
Penjual yang ingin cepat menjual tanah bermasalah biasanya akan menawarkan harga miring agar pembeli tergiur dan tidak melakukan pengecekan mendalam. Jangan mudah tergoda oleh harga murah tanpa melakukan verifikasi. Lakukan survei harga di wilayah sekitar dengan menanyakan kepada warga, perangkat desa, atau agen properti lokal untuk mengetahui harga pasar yang wajar.
Jika harga yang ditawarkan terlalu jauh dari harga pasar, mintalah penjelasan yang masuk akal dari penjual dan periksa kembali semua dokumen dengan lebih teliti. Lebih baik membayar sedikit lebih mahal untuk tanah yang aman daripada membeli tanah murah namun berujung pada sengketa yang merugikan.
4. Riwayat Warisan yang Belum Dibagi Secara Resmi
Tanda keempat tanah sengketa adalah tanah yang berasal dari warisan namun belum dibagi secara resmi di antara para ahli waris. Banyak tanah di desa yang merupakan tanah warisan turun-temurun yang belum memiliki pembagian yang jelas. Penjual mungkin hanya salah satu dari beberapa ahli waris yang menjual tanpa persetujuan dari ahli waris lainnya.
Tanah warisan yang belum dibagi memiliki risiko sengketa yang sangat tinggi karena ahli waris lain dapat muncul di kemudian hari dan mengklaim haknya. Untuk menghindari hal ini, mintalah penjual menunjukkan surat keterangan waris, surat persetujuan dari semua ahli waris, dan akta pembagian waris yang dibuat oleh notaris. Jika tanah tersebut masih atas nama orang tua atau kakek yang sudah meninggal, maka proses balik nama waris harus dilakukan terlebih dahulu sebelum transaksi jual beli.
Jika penjual tidak dapat menunjukkan persetujuan dari semua ahli waris atau hanya memiliki surat pernyataan sepihak, maka sebaiknya hindari pembelian tanah tersebut. Sengketa warisan dapat berlangsung bertahun-tahun dan menghabiskan biaya yang besar untuk proses hukum.
Publikasi penyelesaian sengketa pertanahan dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang tahun 2025 menyebutkan, sebagian besar sengketa tanah yang dilaporkan pada tahun 2024 hingga 2025 berasal dari tanah warisan yang belum dibagi secara resmi dan tanah yang masih berupa girik atau letter C yang diklaim oleh beberapa pihak, sehingga pengecekan riwayat kepemilikan menjadi langkah penting sebelum transaksi.
5. Tidak Ada Akses Jalan dan Klaim Akses dari Pihak Lain
Tanda kelima tanah sengketa adalah tanah yang tidak memiliki akses jalan yang jelas atau aksesnya diklaim oleh pihak lain. Tanah yang tidak memiliki akses jalan akan sulit untuk dimanfaatkan dan sering kali menjadi sumber sengketa karena harus melewati tanah milik orang lain. Jika akses menuju tanah harus melewati tanah tetangga, pastikan ada perjanjian tertulis mengenai hak akses tersebut.
Beberapa penjual menawarkan tanah dengan harga murah karena tanah tersebut terjepit di tengah dan tidak memiliki akses jalan umum. Pembeli yang tidak teliti akan membeli tanah tersebut dan baru menyadari bahwa untuk mencapai tanah harus meminta izin dari tetangga yang mungkin tidak memberikan izin atau meminta biaya tambahan. Hal ini dapat menimbulkan konflik yang berkepanjangan.
Sebelum membeli, pastikan tanah memiliki akses jalan umum yang tercatat di peta bidang tanah dan dapat dilalui kendaraan. Tanyakan kepada perangkat desa mengenai status akses jalan tersebut, apakah merupakan jalan desa, jalan kabupaten, atau jalan milik pribadi. Jika aksesnya milik pribadi, buat perjanjian tertulis yang jelas mengenai hak penggunaan jalan tersebut agar tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari.
6. Tanah Sedang Dijaminkan atau Dalam Proses Sita
Tanda keenam tanah sengketa yang harus dihindari adalah tanah yang sedang dijaminkan di bank atau sedang dalam proses sita oleh pengadilan. Tanah yang menjadi jaminan utang tidak dapat diperjualbelikan secara bebas tanpa persetujuan dari pihak bank. Jika penjual tetap menjual tanah yang masih menjadi jaminan, maka pembeli akan berhadapan dengan masalah hukum karena bank memiliki hak untuk menyita tanah tersebut jika penjual gagal membayar utang.
Untuk mengetahui apakah tanah sedang dijaminkan, lakukan pengecekan di kantor pertanahan setempat. Tanah yang dijaminkan akan tercatat memiliki hak tanggungan. Selain itu, tanyakan kepada penjual secara terbuka apakah tanah tersebut sedang menjadi jaminan utang dan mintalah bukti pelunasan jika sudah lunas.
Tanah yang sedang dalam proses sita oleh pengadilan karena kasus hukum juga tidak boleh dibeli. Tanah sita biasanya memiliki catatan blokir di kantor pertanahan. Pengecekan di kantor pertanahan akan mengungkapkan status tersebut. Hindari membeli tanah yang memiliki catatan blokir, sita, atau hak tanggungan tanpa penyelesaian yang jelas.
7. Penjual Tidak Mau Melibatkan Notaris atau Pejabat Resmi
Tanda ketujuh dan yang paling jelas dari tanah sengketa adalah penjual yang tidak mau melibatkan notaris atau pejabat pembuat akta tanah dalam proses transaksi. Penjual yang jujur dan memiliki dokumen yang lengkap pasti akan bersedia melakukan transaksi secara resmi melalui notaris untuk memastikan keamanan kedua belah pihak. Jika penjual menolak untuk melibatkan notaris, hanya ingin transaksi di bawah tangan dengan kwitansi biasa, atau meminta pembayaran tunai tanpa bukti resmi, maka hal tersebut menjadi indikasi kuat bahwa tanah tersebut bermasalah.
Transaksi tanah yang aman harus dilakukan melalui akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah yang resmi. Akta tersebut akan menjadi dasar untuk proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan. Tanpa akta resmi, pembeli tidak memiliki kekuatan hukum yang kuat untuk mengklaim kepemilikan atas tanah tersebut.
Jika penjual beralasan untuk menghemat biaya notaris, jelaskan bahwa biaya notaris jauh lebih kecil dibandingkan kerugian yang akan ditanggung jika terjadi sengketa di kemudian hari. Biaya notaris biasanya berkisar 1 sampai 2 persen dari nilai transaksi, namun memberikan jaminan keamanan hukum yang sangat penting.
Laporan pengawasan transaksi pertanahan dari Badan Pertanahan Nasional tahun 2025 menjelaskan, transaksi tanah yang dilakukan tanpa melibatkan pejabat pembuat akta tanah memiliki risiko sengketa yang tiga kali lebih tinggi dibandingkan transaksi yang dilakukan secara resmi, karena tidak ada verifikasi dokumen yang mendalam dan tidak ada pencatatan resmi di kantor pertanahan.
Melakukan pengecekan dokumen secara teliti, survei langsung ke lokasi, pengukuran batas bersama tetangga, pengecekan harga pasar, serta transaksi melalui pejabat resmi, pembeli dapat memastikan bahwa tanah yang dibeli aman secara hukum dan memiliki potensi investasi yang baik. Kehati-hatian sejak awal jauh lebih baik daripada harus menghadapi sengketa yang panjang dan merugikan di kemudian hari.
